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富阳区重点商圈现状分析
发布时间:2017年12月15日

党的十八大以来,我国经济增长的驱动力逐渐转换,消费成为拉动经济增长的重要引擎,在此宏观背景下,富阳区城镇及农村常住居民人均消费性支出较快增长,推动消费品市场迅速发展。2012-2016年,全区城镇、农村常住居民人均消费性支出分别从20950元、12313元增长到29275元、19651元,年均增长率分别为8.7%12.4%;社会消费品零售总额从128.51亿元(根据三经普数据调整)增长到222.45亿元,年均增长率达14.7%。商圈作为地区消费结构中的重要环节,其发展状况不仅体现当地整体消费水平,还与该地区的经济水平、区位因素、商业规划、配套设施等方面密切相关,本文通过这些影响商圈发展的因素分析富阳区重点商圈的现状及问题,并就未来富阳商圈发展进行了初步探讨。

一、富阳区重点商圈概况

(一)经济发展水平

据统计,2016年全区实现生产总值718.7亿元,增长8.6%,其中第三产业增加值337.9亿元,增长14.5%,三产占比47.4%2016年全区实现社会消费品零售总额222.45亿元,增长12.3%,其中城镇零售额151.0亿元,增长12.8%;农村零售额71.4亿元,增长11.4%2016年全区实现城镇常住居民人均可支配收入47339元,增长8.8%;农村常住居民人均可支配收入27236元,增长8.9%2016年全区限额以上批零住餐业单位共282家,其中富春街道129家,占比45.7%2016年全区商品交易市场40个,其中富春街道23个;成交额超亿元的市场15个,其中富春街道14个。2016年末全区户籍总人口67.16万人,其中富春街道12.86万人,占比19.1%;全区登记在册的暂住人口21.43万人,其中富春街道7.15万人,占比33.4%

(二)重点商圈发展历程

富阳重点商圈发展大致可分为三个过程:一是以传统百货及传统市场为核心的商圈;二是以大型超市及专业市场为核心的商圈;三是以城市商业综合体为核心的商圈。

1、以传统商场及传统市场为核心的商圈。从上世纪90年代初起,以百货大楼、现代商厦等传统商场为核心的桂花路商圈成为富阳最早的商业集聚区。1995年以后,商业城、城东等各大综合市场相继开业,市场集农贸、副食品、百货、服装等批发零售业于一体,在龙浦街、富阳客运站附近等区域逐渐形成以传统市场为中心的商圈。

2、以大型超市及专业市场为核心的商圈。1998年,富阳第一家大型超市—世纪联华达夫路店开业,在随后的十余年中,世纪联华新世纪店、大润发、物美等大型超市相继开业,逐渐形成以超市为核心的桂花西路、孙权路等商圈。与此同时,各类细分的专业市场也逐渐出现,形成以金鑫建材家居市场、木材综合市场、晋安家电商场、亦鑫数码市场等为代表的各类专业市场商圈。

3、以城市商业综合体为核心的商圈。2010年,富阳第一家城市商业综合体—玉长城商业广场开业,新的一站式消费商圈集聚了商业零售、商务办公、酒店餐饮、综合娱乐等功能,为消费者提供多方位消费体验。2014-2015年,东方茂、宝龙等城市商业综合体相继开业,推动了城西和城北区块的商圈发展。

(三)城市商业综合体发展状况

城市商业综合体作为商圈发展新的模式,具有强大的规模效应和集聚效应,是推动商贸经济转型升级、提升城市商圈功能的重要载体。近年来,我区城市商业综合体快速发展,玉长城、东方茂、宝龙等综合体相继开业,首创奥特莱斯、富春新天地、正和新天地等新商圈也于今年逐步运营。2016年,我区玉长城、东方茂、宝龙等三家城市商业综合体运营情况良好,全年总客流量同比增长27%,商户销售总额同比增长40.2%(见表1)。

1  2016年全区主要城市商业综合体经营情况

行业

商户数()

商户从业人员期末人数()

商户销售额(万元;%)

营业面积(平方米)

本年

上年

同比增幅

合计

354

3356

93644

66794

40.2

104156

其中:一、零售业

165

967

37658

41540

-9.3

43963

      二、餐饮业

122

1541

22134

10374

113.4

23747

      三、服务业

67

848

33852

14880

127.5

36446

 

城市商业综合体中的商户业态可以分为零售业、餐饮业、服务业三大类。通过表1看到我区三家城市商业综合体的零售业、餐饮业、服务业商户数占比分别为46.6%34.5%18.9%,三类业态销售额增幅分别为-9.3%113.4%127.5%

二、目前富阳商圈主要存在的问题

(一)部分商业网点规划布局不够科学

以大型超市为例,大型超市一般选址于商业中心、住宅密集区、交通要道等,作为居民消费的主力店吸引着大量的人流,同时在商场周边也会集聚餐饮、娱乐等相关业态,形成一定规模的商圈,因此大型超市的选址在商业网点规划布局中具有一定的影响力和代表性。根据商务部《零售业态分类规范意见》,大型超市指营业面积在6000平方米以上,辐射半径2公里以上,经营大众化衣、食、日用品等商品的商业业态。目前富阳主城区有6家大型超市,分别是昆山润华商业有限公司富阳店(大润发)、沃尔玛(浙江)百货有限公司富阳分店、杭州世纪联华超市富阳百大连锁有限公司(包括达夫路店、新世纪店)、杭州联华华商集团文居街店、杭州富阳物美商业有限公司,以每家超市为圆心、根据超市规模大小作半径0.5-1公里的核心辐射区分析,如图所示:

1:主城区大型超市核心辐射区分析

通过图1看到主城区方圆3公里内聚集了6家大型超市,其中大润发与沃尔玛、世纪联华(新世纪店)仅间隔两条马路,物美与世纪联华(达夫路店)仅间隔一条马路。商场选址布局过于紧密,核心辐射区域重叠严重,带来的影响:一是商家之间容易形成不良竞争,长远来看不利于零售市场的发展;二是每到周末、节假日等消费时点,在该区域内人流、车流数量会激增,给交通带来较大压力。

(二)综合体经营模式单一,传统零售业特色不足

城市商业综合体经营模式主要分为自营、联营、租赁三种模式,目前我区三家城市商业综合体都由房地产开发商开发并运营,主要是作为房地产项目的商业配套,综合体的管理机构日常经营都是以商铺租赁为主,本身不参与具体的商业经营,即三家城市商业综合体都是租赁性质,而租赁性质的综合体由于自身经营的局限性存在以下难题:一是全面完善商户名录信息难度较大;二是数据采集难度较大;三是验证数据的准确性难度较大。

从上文表1看到,虽然城市商业综合体整体销售额比去年增长较快,但商户数占比最大的零售业态销售额下降9.3%,与餐饮业、服务业相比反差明显,在人流量增长27%的前提下,零售商铺销售反而下滑,一是说明传统零售业的电商替代率较餐饮业、服务业高,零售业商铺受电商的影响更大;二是说明目前传统零售业商铺大多缺乏亮点特色,彼此之间相互替代性强,难以满足消费者个性化需求。

(三)商业基础配套设施不够健全

部分商圈版块商业基础配套设施不足,以桂花路、龙浦街商圈为例:一是配套交通有待优化,桂花路、龙浦街商圈受城区格局影响交通问题非常严重,桂花路、龙浦街、达夫路等路段人流、车流量较大,而机动车道、人行道较窄,上下班、节假日等高峰时期拥堵现象尤其严重;二是公共配套设施欠缺,除物美超市、达夫路、北门路等有少量停车位外,其余商业网点附近无停车位,商圈整体停车位数量偏少,违章停车现象时常发生,此外凉亭、休闲椅、公共卫生间等基础配套设施不足,消费者缺少休息、休闲区域;三是市容市貌不够美观,商圈内部分区域,如龙浦街地块还属于老旧小区,道路和房屋陈旧,脏乱差现象突出,加之流动、固定摊贩带来的生活垃圾,严重影响了商圈的整体形象。

三、未来富阳商圈发展的几点思考

富阳作为杭州“第九区”,机遇与挑战并存,要紧跟杭州建设世界名城的步伐,加快建设大都市新型城区,要准确把握商圈在城市发展中的功能与定位,科学规划,提升商圈品质,充分利用我区优势资源,逐步打造富阳特色商圈,推动商圈经济繁荣发展。

(一)加快推进主城区商圈综合整治。要深入推进主城区商圈综合治理,对照周边城区找差距、补短板,实现商圈管理标准化、精细化。要加快主城区商圈沿街市容市貌治理,要注重完善主城区商圈特别是老城区商圈的商业配套设施,解决交通问题、停车问题。要解决商业网点分布不合理问题,在城市有机更新、推进江南新城建设过程中统筹规划,考虑将部分商业网点向江南、鹿山等区块迁移,提高商业网点分布合理性。

(二)打造富阳特色商圈。一要创新城市商圈规划理念,注重人文、景观等商圈的软环境建设,利用东吴文化、黄公望、郁达夫等人文资源,以及鹳山公园、秦望广场、东吴公园、沿江景观带等景观资源,城市规划建设要在融合商圈功能和人文景观功能上下功夫,提升商圈的文化休闲氛围,逐渐形成具有富阳特色的文化休闲商圈。二要加快推进江南新城建设以及地铁、高铁项目的商业配套建设,以地铁站、高铁站为轴心,充分利用地铁站、高铁站带来的人流集聚优势,打造轨道交通型城市商圈。

(三)鼓励传统零售业转型升级。要注重引进自营、联营性质的城市商业综合体,提高商户管理水平,针对传统商铺受电商冲击的问题,要鼓励商家做精做细,既不盲目求大,也不盲目跟风,找准市场定位,要引导商家实行差异化经营策略,避免同质化、一般化,要充分利用实体店铺的优势,为消费者提供个性化定制、体验、售后等服务。



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